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        地王央企造背后 信達地產到底在豪賭什么

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        地王央企造背后 信達地產到底在豪賭什么

        發布日期:2017-08-30 作者: 點擊:

        顯然又下了一筆大訂單。6月1日,這家神秘的央企以58.05億元拍下了上海外環外寶山新城顧村公園地塊,溢價303%,刷新上海北郊的單價紀錄,成為寶山單價地王。

        ??這距離它5月27日在杭州拿下價值123億元的今年全國總價地王,不過5天時間。

        ??地產界正在習慣這位“金主”的到來—信達地產隸屬于財政部的金融國資,在過去一年的時間里,至少買下了總價達350億元的土地。這一數值等同于2015年排在第20位的房企一年的銷售額。

        ??按照流行的說法,一年之間,信達地產轉身成為了“地王收割機”。不過在2009年上市后的兩年時間里,它在招拍掛土地市場上卻幾乎鮮有露面。

        ??以往的商業邏輯已經很難講通信達地產在土地市場上一次又一次的豪擲。公認的一點,高調的信達地產不啻為視察當下地產和資源市場里的鮮活樣本。從一系列抽絲剝繭地追蹤中,可以嗅出部分端倪。

        ??與土地市場的瘋狂形成強烈對比的是,實體經濟疲軟的同時,一二線城市地價暴漲,數量龐大的三四線城市則空城遍布。而這樣的狂歡也可能不會是最后一次,因為“狼來了”喊了太多。疑問同時產生,推高地價后帶來房價的螺旋式上漲,到了最后,誰買單?

        ??事實上,樂此不疲地制造地王的并非只有信達地產一家,在今年前五個月全國各地誕生的152宗地王中,它只占了其中的兩塊,更大的主力是其他的央企們。這像極了2010年的情形,彼時央企們就當過一把地王的生力軍。但值得注意的是,此番情形為什么又會在今年再度上演?這或許不只是時間上的巧合。

        ??土地籌碼

        ??信達地產早期的蟄伏和現在的瘋狂并非偶然。大背景是一場影響和改變著中國金融與地產行業發展模式的“格局之變”—資產管理公司(以下簡稱“AMC”)的盈利來源從早期的金融類不良資產轉向為存量物業不良資產。

        ??作為信達地產的母公司,資產管理股份有限公司(以下簡稱“中國信達”,01359.HK)就是在這股浪潮中涌動的其中一家。

        ??處理銀行不良資產,資產估值、變現、重組,是資產管理公司的強項。2009年,恰逢中國四萬億信貸擴張,各大銀行忙于放貸,不良資產并不多,非金融類不良資產成為AMC尋找的對象。

        ??一位AMC業內人士對時代周報記者回憶表示,趕著當時在四萬億下誕生的地產熱,四大AMC爭相做了很多房地產商業化項目,其實質是為地產提供類信貸服務,“就像影子銀行一樣,為地產項目運輸資金血液”。

        ??處理非金融類不良資產,中國信達有著時間上的優勢。2010年6月,它成為四大AMC中唯一獲銀監會批準、可以經營非金融類不良資產業務的AMC。這意味著,銀行的不良資產不僅僅是唯一渠道,它還可以接收實體企業的不良資產。

        ??手握王牌,在中國信達的資產包中,非金融類不良資產業務在不斷壯大。反映在財報上,2010-2015年的六年時間里,非金融不良資產賬面資產已經從原先的4.28億元增長至1364.6億元,翻了近320倍,占所有不良債權資產的55%。

        ??房地產業務則是王牌中的王牌。Wind數據顯示,從2009年至今,與中國信達展開過債權轉讓等業務的上市公司有25家,收購的債權超過140億,是四大AMC之首,當中債權大部分來自地方中小房企。

        ??不過,自2015年開始,出于監管收緊和實體經濟不景氣的客觀原因,企業融資需求開始萎縮,AMC類信貸業務走下坡路。對于中國信達而言,手上的不良資產正在變成“包袱”—2015年,其利潤增速放緩,從2014年的31.8%降為17.9%。

        ??如何盤活這些包袱,不僅僅是中國信達需要思考的問題。作為中國信達旗下的地產平臺,信達地產的使命就是幫助中國信達處理房地產類不良資產、協助其發展。和中國信達“協同”的字眼,在財報和領導班子公開講話中被反復提及。

        ??不同于母公司的增長放緩,信達地產的營業收入有著不錯的數字呈現,相比較2014年之前從未突破過50億元的情況,2015年達到了81.36億元。

        ??據時代周報記者多方了解,正是看到了地產開發本身帶來的收入提高,信達地產在2016年再度大舉進場拍地。這種說法此前得到過副總裁歐陽捷的印證,他對時代周報記者分析道,早期通過中國信達獲得土地儲備影響力的減弱以及不良資產收購對銷售額的提升減弱兩大因素,促使了信達地產站到臺前拿地。

        ??不過值得注意的是,信達地產站到臺前并非孤立事件,自始至終,它必須要為中國信達的大局著想—盤活更多的資源。

        ??據時代周報記者了解,在2016-2020年的五年發展規劃里,信達地產已將自己定位為具有信達特色的房地產開發與資本運作相結合的綜合性開發投資服務商,地產開發、金融投資和專業服務是三大重點體系。

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